天博·体育：聂梅生谈房地产：有“危”更有“机”

2019年底，马云在底特律会上说道，“如果美国是在汽车轮子上，那么中国是在互联网或者手机上。”数字化于是以深刻印象转变着国人，并体现在他们的衣食住行各个场景里，更加大大前进着中国企业的数字化程度。

11月1日，由中国互联网新闻中心·中国网、、全联房地产商不会牵头举行的“第五届中国城市镇运营商大会”上，全联房地产商不会创会会长聂梅生公开发表了“2019房地产未来已来”的主题演说，并在演说完结后拒绝接受了的采访。她回应，房地产有危更有机，临界点之后，就要翻篇，翻篇以后的房地产行业不会以新的形式经常出现。数字化社区是下一个风口，近水楼台先得月的是房企。

全联房地产商不会创会会长聂梅生房地产行业的危和机今年预见是不奇怪的一年。在这一年里，世界于是以面对百年仍未的大变局。世界经济整体下降，贸易战促使多元化格局构成，大国间战略军事竞争激化。

作为中国经济最重要的一环，房地产投资占到比依旧大。今年前三季度数据表明，房地产对GDP依旧是于是以夹住，房地产净利润的增长率为16.4%。

尽管有数据在下降，但房地产有它危的一面。行业投资上升、资产负债率提升、土地市场变化等等，房地产行业于是以面对着前所未有的挑战。“这主要反映在投资的上升、土地急遽的负增长，以及企业资产负债率的急遽下降”，聂梅生指出，四季度房地产投资仍将不会之后上升。2019年是房地产行业的一个临界点。

聂梅生说道，尽管称作一个临界点，但并不等于翻越临界点，房地产就一定要下降，一定要暴跌。临界点之后，就要翻篇，翻篇以后，房地产行业不会以新的形式经常出现。硬币有正反面，房地产行业有危也有机。

今年不仅是新中国正式成立70周年，也是数字化元年。当传统观念被数字新的定义，当数字货币概念降生，如风起云涌般，“一切有关于数字涉及的新兴事物，如数字城市、数字产业、数字社区都应运而生，这必定会引发中国甚至全球政治、经济、生活的变化”，聂梅生坦言。

值此数字化元年之际，房地产翻篇过后的新形式，主要反映在四个方面：“一、从棚改、出租市场到老旧小区改建等，跟城市运营有相当大关系，都是房寄居不油炸；二、银根认同会放开，因为要确保经济转型；三、地根，土地财政的式微和土地资源的获释同时并举；四、税收，新的税制当中，个人C端的权重强化，B末端增税”，聂梅生说道。房地产行业怎么翻篇？ 那么，有危又有机之中，房地产行业该如何翻篇？聂梅生得出了答案。首当其冲的是投资并转消费。

在此之前，在投资方面，很多房企从GDP层面考虑到较多，现在考虑到更好的是美好生活指数，以及国民快乐指数。并转到美好生活，并转到城市运营，最后的指数必须新的架构。

其二 、增量并转存量。将房地产企业的销售额、销售面积并转到存量资产的价值，充份挖出出来，并最后运营一起。

其三、研发并转服务。从短期研发并转长年持有人的运营服务。这其中颇为重要的是产业融合。

聂梅生指出，房地产行业如果无法创建起一个和其它产业很好融合的观念，是刷没法篇的，将依旧是原本的态势。实质上，在现在的产城融合中，常住人口有8亿多，城镇化率超过60%，存量住房有300亿平方米，存量资产大约300-400万亿的市值。

全联房地产商不会创会会长聂梅生拒绝接受采访存量市场似乎是待挖出的金矿。然而，存量资产如何盘活？“这与城市运营有关，与科技有关。将城市运营和科技融合一起。

也就是，科技不仅与房地产融合，还可与产品、产业融合”，聂梅生指出。因为，自2007年到2019年，移动互联网时代是人+人，从今年开始，2019年到2031年，这十年的递归是物物网络，是场景+场景的物物网络。据此，“数字产业和房地产的融合势在必行”，聂梅生再度特别强调。

她认为，产业融合基本产生在研发末端和存量资产末端。2020年，只要产业很好地融合，存量端的数字化，以及研发建设端的数字化，将不会构建重大突破。近水楼台的是房企5G反对下的物联网，在研发建设端的融合，是提高产业升级的最重要机遇。“就是你需要想要确切在5G反对下的物联网，研发建设末端如何给它赋能，比如AI技术。

AI技术转变了制造业，也不会转变建造业”，聂梅生指出。住宅产业化构建了新的突破。随着劳动力的匮乏和紧绷，不仅是制造业，建造业也在谋求突破口，一些房企如碧桂园争相研发施工机器人砌砖、抹灰；远大住工逃跑多年徘徊不前的住宅产业化，构建了车间的数字化，每个车间都有个二维码。

“未来，随着整个数字产业的发展，整个房地产行业的施工、建造业，将会和AI技术强力融合”，聂梅生断言。在过去20年，绿色建筑、身体健康住宅等，一直没赋能全行业，但在新的数字化的思维方式、物联网，甚至区块链的互相融合下，房地产行业最后不致和数字化、智慧化结合，并大大升级，向社会普及、普惠。从存量数字末端来看，具备流量思维的互联网企业，与享有管理思维的物业管理企业，不免有一场正面PK。为什么物业管理企业腊不过美团们？事实上，“数字社区的出发点和终极目标一定是C末端客户，就是物又闻人，人人串联、物物串联、人物串联”，聂梅生指出。

数字社区沦为存量资产末端异军突起的抓手，也可称作存量资产端的数字化。聂梅生认为，很多互联网企业将数字社区当作一个风口，但近水楼台先得月的毕竟房企，他们不仅掌控着社区，还手持着物业管理。那么，数字社区的方案和步骤是什么？聂梅生指出，再行在社区展开各种各样的实景样板、试点。

这些数字化社区方案之中，有基于大数据思维的，有基于互联网思维的，有基于数字货币的，也有基于区块链思维的，也有基于原本的BIM系统、CIM系统、小区硬件、刷脸等等。将这些实例总结好，再行创建对外开放互联互通的数字社区的云平台，对外开放试点，建设适当的标准，最后推广应用。

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